Data e ora precisa non si conoscono, l’anno sì. Nel
2013 la manager di una fiduciaria del granducato di Lussemburgo – regno di società per cui la
privacy vale più del fatturato – contatta uno sconosciuto
geometra di La Maddalena. All’apparenza, l’incarico è semplice: la società
anonima rappresentata
dalla signora ha calcato un po’ la mano col cemento. Non contenta di avere a
disposizione una delle magioni più costose al mondo – due ettari di parco con
villa padronale di 820 metri quadri sulla baia di Porto
Cervo– la proprietà
ha fatto realizzare due immobili nuovi di pacca, quindi è passata
all’ampliamento della casa del custode e del garage. Dimenticando una piccola
cosa: le autorizzazioni. Tutto abusivo. E tutto ancora in piedi: in
quell’angolo di paradiso le ruspe non sono mai arrivate perché la società
anonima ha beneficiato del condono che il governo Berlusconi ha varato nel 2003. Tutto
lineare? Pare di no, a guardare le leggi.
L’angusta bicocca sulla
baia di Porto Cervo. Valore: 110 milioni di euro
Realizzato nei primi anni ’60 e oggi valutato oltre
110 milioni di euro, Il Forte è uno dei capolavori che sotto l’egida dell’Aga
Khan l’architetto Jacques
Couelle realizzò
a metà degli anni ’60 su un terreno di appena 23mila metri quadri pieds
dans l’eau (ovvero:
sulla spiaggia) all’imboccatura della Marina di Porto Cervo. Nata come
residenza dell’avvocato francese André Ardoin, braccio destro del fondatore
del sogno smeraldino e Principe degli Ismaeliti, ai primi
degli anni ’90 il ‘castello’ su tre piani firmato Couelle è passato
di mano. Chi è
l’acquirente? Dalle carte in mano a Sardinia Post risulta che l’immobile è stato
venduto da una società anonima riconducibile all’Aga Khan, la Etablissement
Renaredda, con
sede a Vaduz, in Lichtenstein a un’altra società anonima,
la Island
Properties SA,
con sede in Lussemburgo (QUI il documento). La
stessa che, ancora oggi, risulta proprietaria della magnifica tenuta. Per
inquadrare il calibro della proprietà, viene in soccorso la descrizione che ne
dà Sotheby’s quando nel 2015 prende in carico la vendita
del Forte: negli
820 metri quadri della villa padronale trovano posto, su tre piani, sette
stanze per gli ospiti con bagno privato, una master suite con vista sulla baia, cinque
alloggi per il personale di servizio, cantina, lavanderia e terrazza con vista spettacolare su
Porto Cervo. A cingere la villa, un parco di 2,3 ettari caratterizzato da tre
terrazzamenti con campo da tennis, 80 metri di spiaggia
‘privata’ completa
di pontile per l’attracco di imbarcazioni fino a 18 metri e
l’immancabile piscina riscaldata. Al di sotto della quale – fantasia al potere – sono
stati realizzati un bar e una sala proiezioni. Oggi non sono più disponibili,
ma abbiamo comunque recuperato le foto che nel 2015 Sotheby’s pubblicò a
corredo dell’annuncio di vendita.
La manager lussemburghese e il geometra
maddalenino
A completare il quadro, ci sono i due immobili abusivi
e l’ampliamento, anch’esso al netto delle autorizzazioni, del garage e della
casa del custode. Tutto evidentemente realizzato prima del 31 marzo 2003,
termine ultimo entro il quale si poteva usufruire del condono Berlusconi.
E tutto da sanare. Dalle carte si scopre che la domanda di condono
viene protocollata dagli uffici del Comune di Arzachena l’ultimo
giorno utile, il 10 dicembre 2004. Per il passaggio successivo
si devono attendere nove anni, con l’incarico dato dalla manager lussemburghese
al geometra maddalenino per l’ottenimento del placet paesaggistico. Lei si
chiama Nathalie Ginette Prieur e per mestiere amministra
società anonime in vece dei reali proprietari. Il geometra risponde al nome
di Mauro Cossu, classe ’75, con studio professionale nell’isola
della Maddalena in località Mongiardino. A cercare oggi il suo nome nell’albo
professionale, si fa un buco nell’acqua: nessun risultato. Quando madame Prieur
lo contatta dal Lussemburgo, spiega a Cossu che i suoi clienti hanno un
problemuccio con i famosi due immobili e gli ampliamenti non autorizzati e
vorrebbero avvalersi del condono Berlusconi, ma la pratica non può andare
avanti senza l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria, cioè dopo la realizzazione delle
opere. Si tratta, semplicemente, di un atto necessario e vincolante: senza
l’autorizzazione paesaggistica, non si può ottenere il condono. Ci vuole quindi
una perizia firmata da un professionista. E Cossu quello fa.
La perizia contra legem
Nella perizia giurata e asseverata
al Tribunale di Tempio, il geometra Cossu certifica che la
realizzazione degli immobili e l’ampliamento del garage e della casa del
custode, nell’ordine: non sono in contrasto con il Piano
Paesaggistico regionale e con le norme di tutela; non hanno arrecato alcun danno al paesaggio e all’ambiente
circostante; hanno determinato, per i proprietari dell’immobile, un profitto
complessivo di appena 20.808 euro (QUI il documento). Nello specifico, 9.822 euro
per ciascun immobile (QUI
il documento) e 1.164 euro per gli ampliamenti (QUI
il documento). Il che lascia un poco perplessi, se si pensa che
Il Forte è valutato,come detto, 110 milioni di euro. Ma non è tutto, perché a
sorprendere ancor di più è un altro particolare: Cossu
dichiara – difficile
fare altrimenti – che gli abusi riguardano la realizzazione di nuove
superfici e nuovi volumi. In ambito vincolato. E già questa constatazione è sufficiente, dice
la legge, a rendere improcedibile l’istruttoria. A render nulla, cioè, la
richiesta di sanatoria presentata dalla società. Il geometra invece procede
senza colpo ferire, calcola il profitto conseguito dai suoi committenti e presenta
tutto al Comune. Che in teoria dovrebbe cestinare tutto. E invece…
I bonari dirigenti del Comune di Arzachena
Dicono le norme, e ha ribadito fin dal 2007 la Corte
Costituzionale, che in
area vincolata il condono Berlusconi ammette sanatorie esclusivamente per ‘vizi
formali’. Un
esempio pratico: anziché usare il basalto per il rivestimento di un immobile, il
proprietario utilizza il granito. Il che è ben diverso dalla realizzazione di
nuove superfici o nuove cubature, come nel caso in esame. In Sardegna poi,
è dal 2006 che l’ufficio legale della Regione ha chiarito
la questione: superfici e cubature non
si possono sanare (QUI il documento). Eppure ancora nel 2014, l’ufficio Tutela
del paesaggio del Comune di Arzachena, delle norme e dei vari pronunciamenti della
Consulta pare non si avveda. E manco si accorge, a leggere i documenti
ufficiali forniti dallo stesso Comune, che
l’intervento è stato realizzato entro i 150 metri dal mare (QUI il documento). Come
se ciò non bastasse, gli uffici comunali non potevano nemmeno
pronunciarsi: avrebbero
dovuto trasmettere gli atti all’ufficio regionale Tutela del paesaggio e
alla Sovrintendenza ai Beni paesaggistici di Sassari. E invece il Comune inspiegabilmente
decide di muoversi in solitaria, giudica la pratica ‘procedibile’ pur
riconoscendo l’ambito vincolato – che ad Arzachena coincide con l’intero
territorio comunale – quindi dà il via libera e anziché imporre la demolizione
degli abusi, irroga una
pena esemplare: i famosi 20.800 euro di sanzione, vale a dire il profitto
conseguito dai proprietari secondo i calcoli – come permette la legge, sia
chiaro – fatti dal ‘loro’ geometra a partire dalla rendita catastale. Prendendo
in considerazione il reale valore di mercato però, il profitto è un poco più
sostanzioso: quasi 7mila euro a metro quadro, secondo ilborsinoimmobiliare.it
Il dominus dell’Urbanistica. Fino a
qualche settimana fa
Nel febbraio 2014, il dirigente del settore Edilizia
privata, Urbanistica e Tutela del paesaggio del Comune di Arzachena è
l’architetto Libero Meloni, oggi al servizio Demanio. È lui a recepire in toto la perizia del geometra Cossu
e a firmare la determinazione che accorda alla Island Properties le autorizzazioni
paesaggistiche utili,
poi, a beneficiare del condono Berlusconi. Tutto risolto con pochi euro, a
fronte di opere che, secondo le stime odierne, fruttano alla società anonima
lussemburghese milioni di euro, visti i prezzi medi a metro quadro. La classica
manna dal cielo, piovuta sul capo degli amministratori – quelli reali –
dell’anonima Island Properties. Che nei prossimi giorni, come scriveremo, tanto
anonima non sarà.
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